Как мы сравниваем цену с медианой
В карточке бота бывает строка вроде «📉 На 9% дешевле медианы у квартир с 1 спальней в районе Брикелл: $42,8 против $47 за м² (31 квартира за 60 дней)». Ниже объясняем, откуда эти числа и когда мы их не показываем.
С чем сравниваем
Каждую квартиру сравниваем с похожими: тот же район и столько же спален. Полосы: студии, одна комната, 1 спальня, 2 спальни, от 3 спален.
Если площадь известна, сравниваем цену за квадратный метр: так квартиры на 450 и на 900 sq ft можно поставить рядом. Если площади нет, сравниваем цену в месяц.
Откуда квартиры
Берём объявления craigslist, BAZAR.club и Telegram-каналов, которые бот увидел за последние 60 дней, в том числе уже снятые. Если считать только те, что висят сейчас, в выборке остались бы квартиры, которые никто не снял, а они обычно дороже. Сейчас данные покрывают 1 день: медианы считаем с первого дня работы бота.
Одна квартира в нескольких местах считается одной квартирой. Дубли мы склеиваем по координатам, площади и цене и берём самую низкую цену из найденных. Перевыложенное на craigslist объявление тоже считается один раз.
Что выбрасываем
Иногда в поле цены пишут депозит или недельную аренду, ошибаются в площади, а комнату выдают за квартиру. Такие цены отличаются от обычных в разы. Мы отбрасываем всё, что выходит далеко за типичный разброс группы (правило Тьюки: полтора межквартильных размаха в логарифмах цены), и объявления, которые наши проверки пометили как продажу или посуточную аренду.
Когда сравнения нет
Медиана нескольких квартир случайна. Если похожих квартир в районе меньше 12, сравниваем с городом для того же числа спален и так и пишем: «у квартир с 1 спальней в Майами». Если и в городе меньше 12 или число спален неизвестно, строки в карточке не будет.
Почему 12. Для двенадцати квартир истинная медиана с вероятностью 95% лежит между третьей и десятой по цене. При обычном разбросе цен это примерно ±20%. Если квартир меньше, интервал становится слишком широким, чтобы что-то утверждать.
«Дешевле», «дороже» и «около медианы»
«Дешевле» или «дороже» пишем, только если цена квартиры выходит за этот 95%-интервал и отличается от медианы хотя бы на 3%. Иначе пишем «около медианы»: разница может быть случайной. 🔥 ставим, когда квартира дешевле медианы на 12% и больше.
Если цена ниже обычного разброса в разы, вместо 🔥 будет ⚠️. Так выглядят ошибки в цене и объявления мошенников. Не переводи деньги до просмотра.
Чего эти числа не знают
- Это цены из объявлений, а не из lease. О скидке договариваются на просмотре.
- Комиссия брокера, application fee, сборы HOA и коммуналка в медиану не входят. Комиссию бот показывает отдельной строкой.
- Район определяем по адресу, почтовому индексу или координатам. Если не вышло, квартира попадает только в медиану по городу.
Медианы пересчитываются автоматически, обычно раз в полчаса.